家を売る時の流れと手順

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不動産売却(家を売る時)の流れと手順

不動産売却の流れ

 

 

不動産売却の初心者にとって、
「家を売る際にまず何をすべきか?」
ってところが最初の疑問ですよね?

 

売ろうとしている不動産は戸建なのかマンションなのか?
または土地だけ売ろうとしているのか?
物件によって手順は変わるの?

 

なんて思ってる人もいるかもしれませんね。

 

ただ、この不動産を売る際の手順(流れ)や手続きは
物件が一軒家だろうがマンションだろうが基本的な流れは変わりません。

 

ここで、「家を売る時の手順」をひととおり説明しますので、このページを見ておけばひとまず大まかな流れは把握できると思います^^


不動産売却の流れ(家を売る手順)

早速、家を売る時の流れについて説明していきますが、まず最初に全体の流れを箇条書きで簡単に説明した後、それぞれの項目を詳しく説明していきたいと思います。

 

たぶん、その方が流れをつかみやすいと思うので^^/

 

家の売却活動の手順は以下のとおりです。

 

  1. 不動産一括査定サイトで査定を依頼する
  2. 一括査定サイトを利用して、いくつかの不動産屋に家の査定を依頼します。

     

  3. 不動産屋と契約する(仲介・媒介契約)
  4. 査定後に不動産屋と話をしたら、信頼できる不動産業者と仲介契約を結びます。

     

  5. 物件を売りに出す(広告等の売却活動)
  6. 広告を出して家の売却活動開始です。

     

  7. 購入検討者への内覧
  8. 購入希望者(見込み客)が現れたら家の内覧の案内をします。

     

  9. 売却条件の交渉
  10. 価格や引渡し日等、お互いの希望を考慮しながら詳細な条件を詰めていきます。

     

  11. 不動産の情報の開示
  12. 家の不具合など、瑕疵(かし)なども含めて詳細な情報を開示します。

     

  13. 売買契約の締結
  14. 買主と正式な売買契約を結びます。

     

  15. 物件の引き渡し
  16. 家を買主に引き渡して、売却完了です。

では、順を追って理解していきましょう!

 

0. 事前準備(まずは状況を整理しよう)

売却活動を開始する前に、まずは自分たちの状況を整理しましょう。

 

整理する内容は以下の3つ。

・家を売る理由
・売却期限
・金銭状況(ローン残債、余剰資金等)

 

まずは、家を売ることになった「理由」を整理します。

 

単に使っていない家を売るだけなのか、急な転勤や離婚による財産整理など、売却理由によって「売却期限」(いつまでに売らないといけないのか?)というものは変わってきますよね。

 

例えば、空き家になっている家を売る場合や、親と同居することになって実家が不要になったので売却する、という場合はそれほど急ぐ必要はないでしょうし、逆に半年後に転勤が決まっているということであれば、6か月以内に売却して売買契約まで結ぶというのが目標の期日になってきます。

 

また、買い替えを想定しているなら、新居を先に買う(購入先行)のか、今の家を売ってから買う(売却先行)のかで今後のスケジュールが変わってきます。

 

 

そして、次が「資金状況」の整理です。

 

・住宅ローンの残債はいくらか?
・余剰資金はいくらあるか?

 

を確認し、売却希望価格(売りたい価格)がどれくらいかを把握しておきます。

 

 

ということで、事前準備で状況を整理することで、

売却期限と売却希望価格を把握する

これがまず不動産売却の初めの一歩です^^

 

1.不動産一括査定サイトで査定を依頼する

家(不動産)の査定
最初にすべきことは、査定の依頼です。

 

自分の家がいったいいくらで売れるのか?

 

売却時に誰もが最も気になるのがこれです!
そして、それを最も素早く的確に知る方法が一括査定です。

 

最初のページでも、「査定は複数の不動産屋に依頼すべき!」って書いたんですが、なにも自分の足で何件も不動産屋を回って歩く必要はありません。
この一括査定サイトを利用することにより、一気に5社とか6社とか同時に査定を依頼することが出来ます。

 

一昔前はこんなシステムは無かったので、それを考えるとかなり便利な世の中になりましたね^^。

 

 

手順は簡単、、自分の売ろうとしている物件(家・マンション等)の

・住所
・間取りや大体の広さ
・築年数

などの簡単な入力だけでOKです。

 

時間にして数分、早い人なら2〜3分でできちゃいます。

 

と、ここで査定を依頼する業者選定のポイントですが、

・大手の不動産業者
・中小の地元に詳しそうな不動産業者

を混ぜて依頼をするのがポイントです。

 

こうすることによって、
自分の売りたい不動産の売却が得意な不動産業者を見つけやすくなります。

 

 

簡易査定(机上査定)と訪問査定の選択ができますが、
最初は簡易査定で十分です。

 

この簡易査定の段階では、いきなり家に不動産屋が押し掛けてくるなんてことはないので、気軽に査定依頼してOKです^^

 

入力して査定依頼を完了すると、ほどなくして、メール等で査定価格の連絡があります。
ここでざっくりした査定価格が出てきますので、大体の相場観を把握することが出来ます。

 

この中で良さげな不動産業者に目星をつけて実際に話を聞く(訪問査定)、という形になります。

 

訪問査定は最低でも3社以上に依頼するのが鉄則です。

 

ここで、より正確な査定価格が出てきますし、そこで初めてその不動産屋の担当者とじっくり話を聞くことができます。
その時点から、初めて不動産屋との交渉というか取引が始まるようなイメージですね。

 

査定を依頼したら契約しないといけないの?

いいえ。
たまに誤解されがちですが、査定をしても契約しなければいけないわけではありません。

 

それは、簡易査定だけでなく、
訪問査定で実際に話を聞いた不動産屋に対しても同様で、必ずしも契約をする必要はありません。

 

数件の不動産屋から詳しい話を聞いてから、改めて契約する業者を選ぶ、という感じです。

2.不動産屋と契約する(仲介契約・媒介契約)

家を売るための不動産屋との媒介契約の締結

 

一括査定で査定価格を確認し、その中から更に複数の業者に詳細な訪問査定をお願いします。

 

そこで初めて、

・実際にいくらくらいで売れそうなのか?
・不動産屋の販売実績
・近隣エリアの知識があるか?
・どういった売却戦略(営業活動)を考えているか?

などを確認することができます。

 

ひととおり、話を聞いて、査定価格の根拠や実績、担当者の接し方なども含めて納得出来たら、あらためてそこで仲介契約(媒介契約)を結ぶことになります。

 

実際に不動産を買ってくれるのは不動産屋ではなくて、他のお客さんになるわけなので「仲介」契約というわけですね。
不動産業界では、正式には媒介契約といいます。

 

契約と言うと堅苦しく聞こえますが、ようは

・不動産売却の売り出し価格
・契約期間

等の条件を決めて、
「この条件で売却の仲介をお願いしますので責任もって家を売ってくださいね〜」
と、正式な契約を結ぶことです。

 

この契約期間については、上限が3ヵ月以内(一般媒介の場合は制限なし)と規定されていて、通常は上限の3ヵ月で契約することが多いです。
ただ、もっと短くもすることもできますし、このあたりはちょっとしたテクもあるので別途まとめます^^

 

で、この媒介契約は「専任媒介」と「一般媒介」の2種類あって、さらに細かく分けると下のとおり、3種類あります。

 

●専任媒介
1)専任専属媒介契約
2)専任媒介契約
●一般媒介
3)一般媒介契約

 

ざっくり説明すると

専任媒介・・・一社に独占契約で売ってもらう
一般媒介・・・何社でも自由に売ってもらう

という感じです。

 

一見、一般媒介契約の方がいいじゃん?って感じるかもしれないですが、それぞれメリットデメリットは存在します。

 

それぞれの媒介契約の特徴は別ページで特集していますので、詳しくはそちらを確認してほしいのですが、「駅チカで築年数が浅い!」みたいな超人気物件以外は、基本的に専任媒介契約を選んでおけば間違いはないと思います。

 

契約前にはそれぞれの内容をしっかり把握して、
自分が売ろうとしている物件状況、売りたい条件を考慮してどの媒介契約を選択するか決定しましょう。

 

 

3.物件を売りに出す(広告等の売却活動)

不動産の売却開始

 

不動産業者と打ち合わせをして、売却価格等の方針が決まれば、実際に売却活動のスタートです。

 

不動産業者が、あなたの物件(家・マンション・土地)を売りに出します。
ちなみに売却価格の設定にはちょっとしたコツがありますので、その点については詳しく別ページで解説します。

 

 

不動産屋は、

  • レインズ(指定流通機構)への登録
  • ネット広告
  • 新聞折り込みチラシ
  • 店頭広告

等、様々な媒体を通じて売却活動を行います。

 

この段階からとうとう
一般の人の目にあなたの家が公開されることになるわけですね。

 

「買いたい人が本当に出てくるのかな?私の家売れるかな?」

 

と、ドキドキワクワクのスタートでもあります^^

 

4. 購入検討者への内覧

家の売却(内覧)

 

あなたの家に興味を持つお客さん(購入購入検討中のお客さん)が現れたら、実際に家を見たい人に対して内覧の案内をします。

 

ここでは、

・無理な押し売りをしない
・内覧前に3S(清掃・整理・整頓)の徹底

など、そつのない対応を心がけましょう。

 

もちろん、内覧希望者が突然家を訪問してくるわけではなく、
事前に不動産屋から内覧希望の連絡、日程の調整等が入りますのでご心配なく。

 

日程については、できるだけ内覧希望者の要望にあわせるようにしましょう^^b
そういったちょっとした心配りも大切なポイントのひとつです。

 

 

5. 売却条件の交渉

家の売買条件の交渉

 

内覧後、その家を気に入って実際に購入したいという人が現れたら、不動産屋経由で「購入申込書」が届きます。
(実際はその前に担当者から連絡が入るのが普通ですけどね。)

 

ここには、購入希望価格や手付金、引渡し希望日等が書かれてますので、この条件を元に購入希望者との条件交渉を行います。

 

その他、エアコン等はどうするの?とか細かい条件もあるんですが、
この中でも売却価格の交渉は重要なポイントの一つです。

 

基本的には不動産屋と相談して進めれば問題ないと思いますが、こちらも価格交渉の心構え等について詳しく解説しますね。

 

参考ページ >> 家を売る時の価格交渉のコツと心構え

 

 

6.不動産の情報の開示

購入希望者と正式に売買契約を結ぶ前に、物件(家)の不具合等の情報を正確に購入希望者に伝えます。

 

何故かというと、
購入後のトラブルを防ぐために、瑕疵(欠陥や不具合)を伝えておく必要があるんですね。

 

「こんな不具合があるなんて聞いてないよ!賠償だ!」
なんてことを避けるためですね。

 

家を買う際にも「重要事項説明」というものを受けたと思いますが、不動産屋は仲介時にもこれを購入者側に対して行う必要があります。
そのため、不動産屋によって、あなたの家の詳細調査が行われますので、できるだけ協力しましょう。

 

 

ステップ7.売買契約の締結

不動産売買契約の締結

 

いよいよ大詰めです。

 

購入者との交渉が完了し、売買条件にお互いが合意したら正式に売買契約を締結します。

 

契約書は、仲介する不動産屋が売り主・買い主の希望を確認しながら作ります。
草案が出来た時点でFAX、メール等で送付してもらい、契約日までに内容を確認しておきましょう。

 

契約の際に買主から手付金を受領します。
(手付金の金額は物件価格の1割から2割くらいです。)

 

これが完了すれば、売買のキャンセル等の確率はかなり低くなるので、ここまでくれば一安心ですね^^

 

この際、売り主側が用意しておくものは、以下の4つです。

・印鑑
・身分証明書
・印紙代
・仲介手数料

印紙代、手数料等の必要な費用については、次のページで詳細を説明します。

 

 

ステップ8.引渡し

最後の最後、不動産(家・マンション)の引き渡しです。

 

買主から売買代金を受領し、同時に登記申請を行います。

 

登記申請…不動産の所有権の移転と抵当権の抹消

 

住宅ローンの残債がある場合は、この売却代金をそのまま残金の返済に充て、抵当権を抹消します。
ローンが残っていると抵当権が消えないのでこの手続きは必須です。

 

ちなみに、代金の受領と共に返済を行い、その場で物件引渡しを行うことを同時決済と言い、通常はこの方法がとられます。

 

おめでとうございます!

 

これで、とうとうあなたの家の売却が無事完了です^^

 

お疲れ様でした。

 

年度末には確定申告も必要になるので忘れずにして下さいね^^

 

 

 

 

ひととおり、不動産(家・マンション)を売る時の流れを説明してきましたが、大体理解できましたでしょうか?

 

一番大事なポイントは、
一括査定をして、最適な業者を選ぶところです。

 

できるだけ査定額が高く、誠実で能力の高い業者を選べば、ほぼあなたの不動産売却活動の成功は約束されたようなものですよ^^b

 

まずは一括査定をして話を聞くところがスタートです!


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