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家を売るのと貸すのとどっちがいいの?

不動産を売るか貸すか?

 

 

ここでは、不動産売却初心者によく聞かれる質問

 

「家を売る方がいいのか?貸す方が良いのか?」

 

について説明したいと思います。


不動産(家・マンション)を売却する際、特に

  • 親の家を相続するが誰も住まないため不要になった
  • 急な転勤で引っ越すことになった

なんて場合は、
家を売りに出そうか、はたまた賃貸に出そうか迷うことが多いです。

 

どちらも愛着のある家です。

 

急な転勤なんかの場合は、

 

「いずれまた戻ってきて住めるかも?」
「売らないで貸しておいた方が家賃収入もはいるしお得かな?」

 

なんて思うかもしれません。

 

 

まず、結論から言いますと、

 

売った方がいい場合がほとんど

 

です。

 

その理由と、例外について順番に説明していきましょう。

 

 

家を貸す(賃貸)場合のメリットとデメリット

まずは、家を賃貸で貸す場合のメリットとデメリット(リスク)の整理からです。

 

家を賃貸で貸す場合のメリット

家賃収入が入る

家を賃貸に出すことで毎月決まった家賃収入が見込めます。
ある意味不労所得になるので魅力的なポイントです。

 

また、住宅ローンを組んでいる場合ですが、今の住宅ローンは比較的低金利なので、ローンと家賃収入の差額で黒字化しやすい傾向はあります。

 

不動産所得として経費が認められる

家やマンションを貸し出すことで今まで支払っていた費用(固定資産税、住宅ローン金利、改装費用等)が、不動産所得上の経費として計上できるようになります。

 

マンションの場合は分譲貸しで賃料を高めに設定できる

分譲マンションを貸し出す場合は、「分譲貸し」といって、賃貸用のマンションと比較して高めの価格設定にできます。

 

理由は、分譲マンションの場合、賃貸とくらべて、設備や間取りの面で優れているからですね。

 

家を賃貸で貸す場合のデメリット

空室リスクがある

賃貸である以上、借り手がつかなければ賃料は入りません。

 

特に戸建ての場合は、一旦借り手がつけば比較的長期に借りてくれることもありますが、もともと需要が高いわけではないので、なかなか借り手が見つからないこともあります。
そうなると家賃収入はゼロ。

 

その間も、住宅ローンがあれば支払わなければいけないし、固定資産税等の支払い義務もあるので赤字になるリスクが高いです。

 

家賃の滞納・夜逃げ・事故リスク

入居者によっては、毎月の賃料をしっかり払ってくれない場合(家賃滞納)もあります。

 

また、急なリストラ等で職を失った場合なんかは、最悪夜逃げされたり、自殺されたりしたら事故物件扱いになってしまいます。
そんな物件に住もうとする人は少ないし、自分がまた住むのも気がひけると思います。

 

改装費用がかかる

賃貸物件として人に貸すには、定期的に部屋を綺麗にしたり改修などのリフォームをする必要があります。
賃借人が入れ替わるたびに、ハウスクリーニングの費用もかかるので結構な出費です。

 

また、ガス給油機やトイレ等、借主に責任がない場合の故障の修理費は貸主の負担になります。
つまり、定期的なメンテナンスによって毎年の維持費が結構かかる、、ということは覚悟しておくべきでしょう。

 

管理費がかかる

家の賃貸管理を不動産業者に依頼をした場合、管理費用を支払う必要があります。
毎月1万円から2万円程度かかかりますので結構な出費ですね。。

 

二重ローンが組めず、新居が買えない

貸し出す不動産(家・マンション)に住宅ローンが残っている場合、新居を購入しようとした場合に二重ローンを組むことになりますが、なかなか組めません。
銀行等の金融機関からも「今の家を売ってローンを完済してから」という条件が付く可能性が高いです。
もちろん、買い替えを想定している場合なんかは難しいですし、将来的に新居を買いたいと思った場合にも買えない、、というリスクがあります。

 

売却リスク

将来的にその物件を売ろうとした場合、それは「個人用の住居」ではなく、「家賃収入の発生する収益物件」として売りに出すことになります。
当然、買主は収益物件を買う投資目的の「不動産のプロ」となる可能性が高いです。
そうなると、家の評価は利回りだけで判断されるため、売却価格が安くなることがあります。

 

 

と、メリットデメリットをまとめてきましたが、どうでしょうか?
圧倒的にデメリット(リスク)の方が目に付きますよね?

 

 

家を貸すということは、ある意味不動産投資事業になります。

 

本格的に事業としてやっていく覚悟があるのであれば、賃貸で貸すこともいいですが、
なんとなく貸した方が得かな〜と思っているのであれば、売ってしまった方が賢明です。

 

 

賃貸(貸す)に出しても良いケース

 

ただ、例外があります。

 

それは、

・期間があらかじめ決まってる場合
・大都市圏に立地している場合

です。

 

例えば、期間限定で海外への出向が決まったり、地方への転勤で家を開ける場合です。

 

例えば2年とか3年後に必ず戻ってくることが決まっている場合は、
売らずに持っておいてその間だけ賃貸に出すことは選択肢として大いに考えられます。

 

 

ただ、この場合も「貸主が戻ってくるから退去してくれ」といっても、現在の「借地借家法」では認められません。
貸主は、家賃滞納等、契約書上の解除条項に抵触するなど「正当な事由」がない限り貸主に退去してもらうことは出来ないんですね。

 

なので、この場合の対処法としては
「定期借家契約」を利用するというのがひとつの対策です。

 

定期借家であれば、期間の満了とともに借家契約が完了するので、利用したい時期(戻ってきて再度住みたい時期)までの契約にしておけば、確実に退去してもらうことができます。

 

 

また、大都市圏に立地している家やマンションの場合は、
借りても付きやすいし、家賃も高めの設定にできるので、収支がプラスになり易く、賃貸でもメリットが出てきます。

 

 

ということでまとめです。

 

不動産(家・マンション等)を売るか?貸すか?どっちがいいかですが、

 

売却した方が無難
ただし、再度その家を利用する時期が明確に決まっている場合は例外

 

です。