家を売る時にかかる諸費用と手数料

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家を売る時(不動産売却時)にかかる諸費用は手数料だけじゃない

不動産売却時の諸費用

 

 

家や土地など、不動産を売却する際、不動産屋に仲介手数料を支払う必要があるんですが、実は必要な費用はそれだけではありません。

 

手数料の他にも、住宅ローンの残債や抵当権抹消費用、印紙代等の経費が発生します。

 

不動産の売却価格から、これらの費用を差し引いた額が、実際の売り主のあなたに残る金額となるわけです。

 

ここでは、不動産屋に支払う手数料の金額や、その他に必要な様々な諸費用について詳しく解説します。


不動産売却時の諸費用一覧

家を売る際にかかる費用の一覧は以下のとおりです。

 

家を売る時の諸費用一覧
  1. 仲介手数料
  2. 印紙税・司法書士費用
  3. 抵当権抹消費用
  4. 譲渡所得税
  5. 修理費・修繕費
  6. 建物の解体費用
  7. 測量、分筆登記費用
  8. その他の費用

 

思ったより、結構多くの費用が必要ですよね?

 

ただ、これらも必ず全てが必要になるわけではなく、状況によっては不要なものもあります。

 

何が必要で何が不要かはケースバイケースで変わってきますが、一応「こういった費用が必要になる可能性がある」、ということでひととおり把握しておくと、あとあと慌てることがありません。

 

では、順番に説明していきますね^^b

 

その前にちょっと豆知識。。

買主から受け取るお金もあるってホント?

実は、売却する物件がマンション等の場合、支払うお金だけではなく、買主から受け取るお金もあります。
(もちろん家の売却額以外の話です。)

 

具体的には、

  • 各種清算金
  • 公租公課清算金

と呼ばれますが、「管理費等、支払い済みの費用が日割りで計算されて戻ってくる」、、という感じです。

 

各種清算金は、例えばマンションの管理費、修繕積立金等、公租公課清算金は例えば固定資産税や都市計画税などがあたります。

1. 仲介手数料

通常、不動産を売却する時には不動産屋に仲介を依頼します。
その際に不動産屋に支払う手数料が仲介手数料です。

 

この仲介手数料は、家を売る際にかかる諸費用としては一番メジャーで、且つ金額ももっとも大きくなる費用です。

 

その金額は売却価格に応じて変わりますが、目安として

仲介手数料=(売却額×3%+6万)×消費税

と考えておけば大丈夫です。

 

実際にかかる仲介手数料は以下の表のとおりです。

不動産売却価格 仲介手数料
200万円以下 (5%)×消費税
200万円超400万円以下 (4%+2万円)×消費税
400万円超 (3%+6万円)×消費税

 

参考までに、キリの良い金額で手数料の一覧表を作成しました。
 ↓ ↓
不動産売却価格別の仲介手数料一覧 @消費税8%で計算

 

手数料についてのちょっとした疑問

仲介手数料はいつ支払うの?

手数料って家が売れなくても支払わなきゃいけないの?
って不安になる方もいるかもしれませんね。

 

これについては心配は不要です。

 

というのも、
不動産屋に支払う手数料は、売買契約が成立した時に支払うものです。
なので、媒介契約を結ぶ時には一切支払う必要はありません。

 

また、媒介契約の期間内に家が売れなかったときにももちろん支払う必要はありません。

 

では、いつ支払うの?ということですが、
通常は、買主との売買契約成立時に50%、物件の引き渡し時に残りの50%を支払うことが多いです。

手数料の割引きは可能?

上に書いた仲介手数料は実は一律で決まっているわけではなく、上限金額です。
なので、不動産屋によってはこの手数料を2%とか1.5%という形で、割引きしている業者もあります。

 

特に薄利多売方式の都心の不動産屋とかに見受けられますね。

 

ただ、大手の不動産会社は基本的にこの上限金額の設定が常態化していて、値引きも一切ないのが普通です。

 

逆に中小の不動産屋の場合は、お客さんを取り込むために割引きしているところもありますね。

値引きの要求、割引額の増額は可能?

じゃあ、もともと値引きとか割引の告知していない不動産屋に割引要求をしたり、割引額の増額を要求してもいいのでしょうか?

 

これについての結論は、
「割引要求はしない方がいい!」
です。

 

もちろん、売る側としてはできるだけ支払う手数料が少ないに越したことはないですよね。
ただ、不動産屋としては、収入源はこの手数料だけです。

 

しかも、実際に売れるまでは手元に入ることは無いので、最悪ただ働きで取りっぱぐれるってこともあるわけですね。
そんな状態で「割引きしてくれ」というのは酷なものです。

 

不動産屋の担当者も一人の人間です。
仕事とはいえ、手数料を満額支払ってくれるお客さんのためにしっかり売ろうと思うのが心情というものです。

 

仮に2,000万円の家の仲介手数料を3%から1.5%に割引きしたとしましょう。
割引額は30万円です。

 

これに対し、担当者が頑張って1割高い金額(2,200万円)で売れたとしたら利益は200万円増えます。
明らかに後者の方がお得ですよね?

 

売り主、不動産屋の両方がハッピーになるように、手数料は満額支払うのを前提で臨むのがオススメです^^b

 

ただし、例外もあって、、
人気物件で且つ売却金額が高くなるような場合は、少し手数料を割り引いても不動産屋の手元に残るお金は多くなるので、そういった場合は割引交渉をしても良いかと思います。

 

2. 印紙税・司法書士費用

印紙代…1万円程度(1,000〜5,000万円の物件の場合)

印紙税は、正式に言うと
「経済取引などに関連して作成される文書にかかる流通税」のことです。

 

家を売る(不動産取引)場合は、必ず売買契約書を作成します。
売買契約書はもちろん「経済取引などに関連して作成される文書」にあたるので印紙税が必要になるわけです。

 

印紙は売買契約書一通毎に貼る必要があるのですが、通常は売り主、買い主のそれぞれが保管する契約書の分を支払うの通例です。

 

印紙税の金額は、不動産の売買金額によって変わりますが、1.000万円から5,000万円の場合は1万円程度となります。

 

不動産売却時の印紙税額一覧
記載金額(売買金額) 印紙税
1万円未満 非課税
1万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

 

●司法書士費用
売買契約書等、売渡しのための書類作成費用です。
これらの書類は司法書士が作成するため司法書士へ手数料を支払うことになります。

 

また、抵当権抹消費用や住所変更登記等を司法書士に依頼する場合も費用がかかります。

 

これらの作成費用は、
・売り主側が負担する場合
・買主側が負担する場合
等、地域によって慣習が違いますので、不動産屋に確認しておきましょう。

 

 

3.抵当権抹消費用

・物件1件につき1,000円(土地+建物で2,000円)
・司法書士に支払う手数料…1万円程度

ローン完済と抵当権抹消手続き

家を購入時に住宅ローンを利用していて、そのローンがが残っている場合、銀行等の金融機関に抵当権が設定されています。

 

抵当権とは、金融機関がお金を貸す際に、担保として設定するものです。

 

この抵当権が残っていると、不動産の売却・譲渡は出来ません。
なので、引渡し前に住宅ローンを完済し、この抵当権を抹消する必要があるんですね。

 

この時にかかる費用が抵当権抹消費用です。

 

金額は物件1件につき1,000円
土地付き建物の場合(通常はコレですね)は2件分の2,000円程度となりなす。

 

また、ローンの返済(完済)手続きは、銀行に対して行いますが、この抵当権の抹消手続き(登記)は自分でやる必要があります。
通常は司法書士に代行をお願いするので、その司法書士に対する手数料も別途必要になります。
(司法書士は、銀行側に専属の担当がいるか、不動産屋で手配をしてもらえるので基本的に自分で探す必要はありません。。)

 

この費用は、1万円程度見ておけばよいでしょう。

 

ちなみに、既に、住宅ローンを完済済みで抵当権が設定されていない場合はこの費用(抵当権抹消費用)は発生しません。
その場合は、不動産の所有権移転登記費用のみで、こちらは買主側で負担するのが普通です。

 

 

4.譲渡所得税

譲渡所得税・・・家を売って利益が出た場合のみ発生

所得税(税務署)
家を売った時に、利益が発生すると「譲渡所得税」と「住民税」という税金が発生します。

 

簡単に書くと、

【購入代金】−【売却価格】−【諸費用】がプラスになる場合

ですね。

 

通常は所得税が発生しないことがほとんどってホント?

不動産の売却には、3,000万円特別控除という税制優遇制度があって、上の式で利益が3,000万円以下の場合は所得税対象外になります。
これを考慮すると、ほとんどの人が対象外になるんですね。

 

ですので、自分の家やマンション等のマイホームを売却するという場合はほぼ気にしなくていいかと思います。
税金については結構複雑な計算もあるので別途解説します。

5.修理費・修繕費

リフォーム

 

家の壊れたヵ所や傷んだ場所を修理したりするときに発生するリフォーム費用です。

 

修理によって家の価値が上がって高く売れることもありますが、逆にリフォーム費用の方が高くつく場合もあります。
このあたりは、不動産屋と相談して修理するかしないかを判断しましょう^^b

 

 

6.建物の解体費用

家(不動産)の解体

 

建物を解体して更地にして、土地のみを売却する場合は解体費用が発生します。

 

費用は、家の構造(木造、軽量鉄骨、鉄筋コンクリート)や大きさによって差が出てきます。

 

7.測量、分筆登記費用

測量・分筆登記費用…30〜40万円程度

家と土地の測量

 

土地の状況によって、測量分筆登記が必要になります。

 

 

測量が必要なケース

・隣の土地との境界が不明瞭な場合
・土地の面積が登記簿上の記載と異なる場合

まぁ、簡単に言っちゃうと、
「どこからどこまでが自分の土地かはっきりわからない」って場合ですね。

 

この場合は、当然ですが土地を測量して、境界をはっきりさせる手続きが必要になります。

 

ちなみに、この土地の測量や境界の確定費用ですが、、、
30万〜40万円と結構高い金額になることもあります。。
ちょっと痛い出費ですね(^^;

 

ただ、手続き上の問題だけでなく、隣地との境界がはっきりしない、近所とのもめごとの元になるような家は買い手が付きにくいってことは肝に銘じておきましょう。

 

分筆登記が必要なケース

・土地を分割して売る場合

土地の一部を売ったり、複数に分割して売却する場合は、分筆登記費用が必要です。
この場合も上と同様、測量して境界をはっきりさせることになります。

 

 

8.その他の費用

その他にも以下のような費用が必要になる場合があります。

・引っ越し費用
・ハウスクリーニング費用
・不用品の廃棄費用
etc.

 

 

 

 

以上が、家やマンション、土地等の不動産を売却する時に必要な費用ですが大体理解できたでしょうか?

 

もちろん、すべての人に同様の費用が発生するわけではなく、売却する物件の種類や、状況、売却方針によっても必要な費用、金額は変わってきます。

 

仲介を依頼する不動産屋にも正確な金額、費用の概要を確認しておきましょう^^b


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