一般媒介 メリット デメリット

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一般媒介契約を結ぶ時のメリットとデメリットは?

 

前のページでは、専任媒介契約のメリットとデメリットについて解説しました。

 

信頼できる不動産屋が見つかったのであれば、専任媒介契約がオススメと書きましたが、もちろん一般媒介契約にもメリットがあります。

 

売る物件(家・マンション・土地等)と売主の置かれた状況によって、ベストな選択肢というものは変わってくる場合があるんですね。

 

ここでは、一般媒介契約のメリットとデメリットについて詳しく説明します。


 

1.一般媒介契約のメリット

 

一般媒介と専任媒介契約の大きな違いは、複数の不動産業者に売却を依頼できるかどうかです。

 

売却の窓口をたくさん作れる

一般媒介では仲介業社を1社に絞る必要がないので、契約を結んだだけ売却の窓口を増やすことができます。

 

一般媒介のメリット(情報の広がり)

 

契約を結んだ業者はそれぞれのポータルサイトや広告媒体等、自社の販売ルートを使って情報を公開するため、情報が広がりやすくなります。
情報が広がるということはその分、一般の消費者の目にとまりやすくなり、購入見込み客が増える要因になります。

 

業者間の競争意識により早く売れる可能性がある

他の不動産屋と競合する

複数の不動産業社が一斉に物件(家・マンション等)を売り出すわけですが、一般媒介では、手数料は物件を売った業者にしか入りません。

 

簡単に言えば早い者勝ちの世界、つまり、最初から競争です。

 

この競争意識が良い方向に働けば、各不動産業社が「我先に!」といった具合に積極的に売却活動を進めてくれ、その結果早期売却に至る可能性があります。
特に、駅近や人気エリア、築浅物件のような人気物件の場合はその傾向は顕著です。

 

業者間の競争意識が高まり、早期売却の可能性がある

 

これが、一般媒介契約の一番のメリットです。

 

囲い込み等、業者の不正を避けられる

そしてもう一つ。
独占販売でないため、自社で情報を抱えて他の不動産屋に販売させない、といった「囲い込み」の心配はありません。
これが3つ目のメリットです。

 

 

と、ここまでだと、「これは断然一般媒介の方がいいじゃん!」という感じになるんですが、必ずしもそうならないのが不動産売却の難しいところです。

 

一般媒介契約で一番恩恵を受けるのは、上に書いたいわゆる人気物件の場合に限ります。
かつ、それが適正価格の場合です。

 

物件が良くて価格も適正、という場合は、まさに「売れやすい物件」ということになるので、各不動産屋はこぞって販売活動をしてくれます。
ただ、これが不人気物件だったり、価格が相場より高めの設定で売り出す場合はそうはなりません。

 

この場合、不動産屋に取っても「売りにくい物件」になるので、手数料が確約されていない一般媒介ではあまり積極的に動いてくれなくて時間ばかりかかってしまうということにもつながります。

 

西日本レインズ

 

また、複数業者が一斉に売り出してくれると書きましたが、現在はレインズ(指定流通機構)という不動産情報システムがあるので、一般媒介でなくとも、物件情報に自由にアクセスして販売することが可能です。

 

結果的には複数の業者が販売活動をしてくれるようなものですので、
「一般媒介だとたくさんの業者が売ってくれる」というメリットは以前と比べて少なくなってきてきていることは認識しておきましょう。

 

 

2. 一般媒介契約のデメリット

窓口が複数になるので対応が面倒

一般媒介契約では業者を1社に絞らず、複数の業者と契約を結ぶのが目的です。
となると必然的に対応の窓口は複数になります。

 

専任媒介では1社だけとやり取りをすればよかったんですが、一般媒介の場合は何人もの担当者と個別に話をしないといけなくなるため、情報の管理が複雑になります。

 

面倒な対応は苦手、という人にはちょっと向かない契約かもしれませんね。

 

売れ残り感が出る場合もある

複数の業者に販売を依頼するということは、複数の不動産業者の販売サイトや広告にも掲載されるということです。

 

つまり「人の目に付きやすい」ということで無条件で有利と思われがちですが、これは短期販売においてはメリットになるんですが、例えば3ヶ月以上とか長期にわたって売れずに掲載され続けていると、「売れ残っている物件」という印象を与えやすいです。

 

そして、「売れ残っている」=「問題がある物件、人気がない物件」と買主側は勝手に判断します。

 

不動産も他の商品と同じで、希少価値がないと判断されるとさらに買い手がつきにくくなるという悪循環に陥る場合もあります。
いろんな業者からたくさん広告を出して、家の紹介をしてもらうというのは、物件によってはメリットとデメリットが隣り合わせということも理解しておきましょう。

 

不動産屋が積極的に販売活動をしてくれない

積極的に売却しない不動産営業マン

専任媒介契約と一般媒介契約の違いでも説明しましたが、一般媒介契約では売主側の仲介手数料が保証されません。
独占契約ではないため、他の不動産屋が売ってしまった場合はそちらに手数料が支払われるためです。

 

となると、御察しのとおり、
一般媒介契約を結んだ業者は、積極的な広告、売却活動をしにくくなります。

 

せっかく費用と手間をかけて販売活動をしたとしても、最終的に他の不動産屋に持ってかれたらかかった経費はそのまま赤字ということになってしまうから当然ですよね。

 

これは、売れにくい不動産、いわゆる不人気物件の場合は特に顕著になる傾向があります。
すぐに売れない物件だと判断すると、それこそ「どうせ他の不動産屋も売ってるしな・・・」と逆に手間のかかる販売活動や余計な出費は控えるようになってしまいます。

 

業者同士の牽制で戦略的な売却計画が立てにくい

一般媒介契約を結んだ業者は複数いるわけですから、お互いが牽制しあうことになります。
専任媒介契約の場合は、販売スタート時点に価格戦略をしっかりとたてます。

 

例えば、最初は少し高めに出してお客さんの反応をみつつ、いついつの時期になったら戦略的に値下げを行って割安感を出して売る、いった感じですね。
それでも、売主の販売希望価格と売却希望時期を達成できるように緻密に計算していくわけです。

 

ですが、一般媒介契約の場合は、他社もいるわけですから勝手にそんなことはできません。
例えば、もう少し値下げをすれば反応がぐっと上がると判断した場合に値下げを提案しようとしたとしましょう。

 

 

この場合に不動産業者が気にするのは以下の点です。

 

 

まず、値下げ提案をする側の立場で言うと、、その値下げをすることにより他の業者が先にお客さんを見つけてしまうかもしれません。
とすると、せっかく提案した業者は提案しただけ損をしてしまいます。

 

次に、値下げ提案をされた不動産業者の立場で考えると、、
逆に、「値下げ提案した業者に持っていかれたくない」と思ったり、すこし見栄を張って「いや、この価格でも問い合わせは来てますし、まだまだ値下げしなくても大丈夫。きっと高く売れますよ。」と値下げに同意しない場合も多々あるわけです。
(実際には問い合わせがほとんどなくてもです。)

 

となると、結局売れるタイミングを逃してしまう、、、ということにも繋がるわけですね。
一般媒介の場合は、専任媒介のような「囲い込み」の懸念はないんですが、業者間で牽制しあって戦略的な売却活動がしにくい、、といったデメリットもあります。

 

 

3. 一般媒介契約を結ぶときの注意点とポイント


一般媒介契約のメリットとデメリットを説明しましたが、業者によって、一般媒介でも積極的に販売活動をしてくれるところもあるし、そうでない業者もあります。
最後に、一般媒介契約を結ぶ際の注意点とその契約を生かすためのポイントについてもまとめておきますね。

 

無差別に契約しないこと

いくらでも契約できるからと適当に不動産業社を選ぶのは意味がありません。
「良い不動産屋の選び方」でも説明したように、自分が売ろうとしている物件の売却を得意とする不動産屋を選定するのは変わりありません。

 

また、たくさんの不動産屋と契約すればその分売れやすいといって、無条件に契約していくのは要注意です。

 

売却活動がスタートして1、2ヶ月というのは不動産屋も積極的に動いてくれる期間ですが、そこで売れないと売主としても少し焦ってきます。
もう数社頼んじゃおうかな?なんて思いがちなんですが、各業者から公開される物件情報を見ていればどこの不動産業社と契約したんかはすぐにわかってしまいます。

 

あまりたくさんの不動産屋に声をかけると、競争意識を煽るどころか逆効果です。

 

表面上は快く申し出を受けてくれたとしても、「結局たくさんの業者に声かけてるしな…」といった感じであまり動いてくれず、結局売れ残ってしまうことにもつながりかねません。

 

一般媒介と言っても、声をかけすぎるのは禁物。
多くても3〜4社程度にしておくのが無難でしょう。

 

 

無理に高い価格をつけないこと

相場価格に対して、無理に高い売却価格をつけないこともポイントです。

 

もともと、高めの価格設定の物件というものは、人気物件であってもどの不動産屋も売るのは苦手です。
一般媒介では特に売れにくい不動産物件は、どうせ売れないだろうと敬遠されがちです。
時間がかかっても高く売りたいと言った場合には向かないので注意しましょう。

 

不動産業社の選定のために一般媒介契約を締結する

「専任媒介契約のメリットとデメリット」でも書きましたが、専任媒介契約を結ぶ業者を選ぶために一般媒介契約を利用するというのも賢い選択のひとつです。

 

例えば、3つの不動産屋と一般媒介契約を結び、契約期間の3ヶ月間の働きぶりを見て、もっとも積極的に動いてくれた業者と専任媒介契約を結ぶというやり方です。
これですと、実際の不動産屋のやる気と誠実さを3ヶ月間の実績を見て確認できるし、選んでくれた不動産屋はさらにやる気を出してくれるはずです。
じっくり不動産屋を選びたいという場合はオススメの方法です。

 

 

家売るマンから一言!

 

ということで、一般媒介契約のメリットとデメリット、そして一般媒介契約を結ぶ際に注意するポイントについてまとめてみましたが、それぞれ理解できましたでしょうか。

 

専任媒介契約にしても一般媒介契約にしても、それぞれの良いところや悪いところをしっかりと理解した上で契約を結ぶことが、後悔しない不動産売却活動を送る秘訣です^^b


 

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