専任媒介契約 メリット デメリット

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専任媒介契約のメリットとデメリットは?

 

不動産屋と結ぶ媒介契約のなかでも、家売るマンのおすすめは専任媒介契約だと前のページで書きました。

 

メリットも多いこの専任媒介契約ですが、1社限定で仲介契約を結ぶがゆえのデメリットもあります。

 

ここでは、専任媒介契約のメリットとデメリットについてまとめると共に、デメリットを回避するとっておきの対策についても説明したいと思います!


 

専任媒介契約の4つのメリット


家売るマンが考える、専任媒介契約のメリットは大きく分けて4つあります。
それぞれ詳しく解説してみます!

 

レインズによってたくさんの不動産屋に流通する

レインズ
出展:中部レインズ(http://www.chubu-reins.or.jp/

 

前のページで、一般媒介契約は複数の業者と同時に契約ができると書きました。

 

ただ、今はレインズ(指定流通機構)という不動産情報共有システムがあるので、専任媒介契約を1社と結んだとしても複数の業者が販売してくれることも説明したかと思います。

 

他の不動産屋は、レインズに登録されたあなたの物件情報を見て、お客さんの要望に近いと判断すれば、あなたの家をこぞって紹介してくれます。
当然ですよよね?紹介して売れれば、買主からの手数料を報酬として受け取れるわけですから。

 

つまり、たくさんの不動産屋に物件(家、マンション等)を紹介してもらえるというメリットは、そのまま専任媒介契約でも得られるわけです。

 

別の不動産屋も売ることが出来る

一昔前は、このレインズというシステムがなかったため、一般媒介契約のようにたくさんの不動産屋に売却依頼をするしかなかったのですが、このシステムのおかげで、街の小さな不動産屋でも大手の不動産業者なみの情報を扱える時代になったんですね。

 

さらに、このレインズへの登録義務は専任媒介契約(専属専任媒介、専任媒介)にしかありません。
(一般媒介契約でも法的な義務がないだけで、任意で登録は可能です。)

 

そして、売主への定期的な報告も義務付けられているということで、専任媒介契約を選ぶメリットは大きくなっています。

 

1社に頼んでも、レインズによってたくさんの不動産屋が紹介してくれる

 

まぁ、これは専任媒介だからっていうメリットというより、1社だけの契約でもデメリットにならない、と考えてもらえると良いかなって思います^^

 

不動産屋が売却活動に力を入れてくれる

不動産屋の収入は仲介手数料です。

 

つまり、一般媒介契約で他の不動産屋経由で売れてしまった場合は、一円も手数料ははいりません。
逆に、専任媒介契約では売主からの仲介手数料が保証されているようなもの。

 

頑張る不動産屋

 

手数料がほぼ保証されている分、経費回収の目処が立つわけで、不動産屋は積極的な広告や営業活動をしやすくなります。

 

しかも、この手数料、売却取引が完了した場合のみ支払われる成功報酬です。
ということは、他社に取られることはなくとも、売らなければもちろん報酬はゼロです。

 

また、専任媒介は契約期間が上限3ヶ月。
その3ヶ月で家が売れる保証はもちろんありませんが、その間に、適当な対応や活動をしていれば、売主に見限られ、契約更新はしてもらえません。

 

つまり、不動産屋は自社のメリットを最大化するためにも、販売活動に尽力し、できるだけ3ヶ月以内に家を売ることに必死になってくれるというわけです。

 

不動産屋が売却活動に力を入れてくれる

これが専任媒介契約の2つ目のメリットです。

 

窓口がひとつなので情報管理と対策がしやすい

専任媒介契約では、基本的に売主側の窓口は一社だけになります。

 

もちろん、買主側の不動産屋は別の業者になる可能性はありますが、内覧の依頼や問い合わせ等は全て、契約した不動産屋を経由して行われます。
(内覧の際にも、例えば別の不動産屋からの依頼の場合でも、窓口の不動産屋の担当者は常に同行してくれます。)

 

不動産屋から実際に報告、共有される情報は

・広告への反応状況
 見込客からの問い合わせ数や内容
 他の不動産業社からの問い合わせ数や内容
・内覧等の案内をしたお客さんの反応や感触

などです。

 

こういった情報は一般媒介契約の場合、まとまった情報としては入ってきません。
(各業者から個別にもらうことはできますが、自分で管理する必要があるので少し大変です。。)

 

これらの情報は、お客さんの反応を見ながら次のアクションを考えるなど、今後の販売活動方針にも関わってくる有益な情報です。

 

窓口が統一できて情報管理が楽にできる

 

これが専任媒介の3つ目のメリットです。

 

不動産屋と信頼関係を築ける

専任媒介で担当を任された担当者は、依頼主(売主側)との連絡も密になり、自然と物件への愛着も強くなります。

専任媒介契約での信頼関係

 

依頼主との信頼関係が強くなり、物件への思い入れが強くなればなるほど、担当者は売却活動に力を入れていきます。

 

不動産の売却を成功に導くのに重要なのは、
依頼主と不動産屋、お互いの「信頼関係」と「協力」です。

 

「お互いが協力して成約へのゴールへ突き進む」
そんな理想的な関係を築いて売却活動が進められる

 

というのが4つ目の大きなメリットです。

 

 

専任媒介契約のデメリット


では、逆に専任媒介契約のデメリットはなんでしょうか??

 

専任媒介では、契約した1社だけが販売の窓口になるので、管理や対応がしやすい反面、業者によっては利益を独り占めしようとするちょっとズルい業者もいます^^;

 

両手を狙った囲い込み

悪徳不動産屋2

専任媒介契約での1番大きなデメリットは両手を狙った囲い込みをされる可能性があることです。

 

「え?両手ってなんのこと?」って思いますよね?
すみません、これは不動産業界の業界用語でして、両手の「手」は手数料の「手」です。

 

不動産売却での仲介手数料は、

・売主側の手数料
・買主側の手数料

の2つがあるんですが、この両方の手数料を確保することを業界用語で両手と言います。

 

そして、この買主側の手数料を狙って情報の「囲い込み」をする業者がいるわけです。
これが専任媒介契約のデメリットです。

 

レインズに登録しない

やり方の例ですが、例えばレインズの登録。
登録自体が義務なんですが、登録後に登録証明書を発行して依頼主に渡すことも義務づけられています。

 

ですので、レインズに登録すらしない(載せない)、、なんてことはないです。

 

ないんですが、登録後にすぐ取り消しちゃうこともできるんです。。
つまり、実質登録してないのと一緒ですね・・・(^^;

 

それをされると、もちろん他の不動産屋はあなたの家を売るすべが無いわけで、結果的になかなか売れないということにもつながってしまいます。

 

レインズに登録しても他の不動産屋に案内しない

悪徳不動産屋

もう一つは、レインズには登録するんだけど、
他の不動産屋からも問い合わせがあったとしても、自社で買い手を見つけるまでは一切紹介しない、っていうパターン。

 

問合せがあっても、「実は今交渉中のお客さんがいるんです」と言って断ってしまい、それでいて依頼主(売主)には、「いや〜、全然問い合わせもないんですよね」としらばっくれます。

 

まぁ、それでも依頼した不動産屋がすぐに買い手を見つけてくれればいいんですが、そうならない場合、どうなるかというと、、
売主としては、「設定価格が高いのかな?少し値下げした方がいいかな?」と思ってしまいます。

 

それを伝えると担当の不動産屋は「そうですね、少し値下げしてみましょうか」といって相場より低い価格まで値下げし、自社でさっさと買い手を見つけて売ってしまう。
なんてこともあるわけです。

 

売主側としてはたまったもんじゃないですよね。。
まぁ、これは一例ではありますが、最悪の場合、こういった感じで売主が損をしてしまう場合があるというわけです。

 

最近はあまりひどい対応をする業者も少なくなってきてはいますが、不動産業界の悪しき習慣としていまだにやっている業者もいるので注意が必要です。

 

 

専任媒介契約の注意点とデメリット対策


では、この専任媒介契約のデメリットには目をつむるしかないんでしょうか?
いえいえ、その対策方法もいくつかあります。

 

専任媒介のデメリット対策
@ 信頼できる不動産屋を探す

A 最初は一般媒介で様子を見る
B 契約期間を短くする

順番に説明していきますね。

 

信頼できる不動産屋を探す

まず、専任媒介契約を結ぶ際の注意点というかリスクですが、1社だけと契約するため、売却活動の良し悪しはその不動産屋に左右されてしまうということです。

 

ですので、専任媒介契約を結ぶ際には、上に書いたような不正をしない
「信頼できる不動産屋を探す」
というのが大きなポイントの一つです。

 

不動産屋の選び方については、「良い不動産屋の選び方」で詳しく説明しましたが、最終的にはいくつかの不動産屋に査定をしてもらい、直接不動産屋の担当者と話をすることによって見極めていくことができます。

 

その際、最初の候補選びについては、不動産の一括査定サイトを利用するのが最も効率的です。
一括査定サイトには、ある一定基準以上の業者しか登録できないし、利用者の声がフィードバックされて対応の悪い業者は登録解除されていきます。

 

ここで自分の売却する物件にあう業者を選定し、いくつかの不動産屋に査定を依頼して話を聞きます。

 

いろいろと説明を聞いたり質問をすることによって、

・その業者の良いところ、悪いところ
・親身になって対応をしてくれるかどうか

というのがおおよそ判断できますので、

 

「よし、ここなら自分の家を売るのを任せられるな!」

 

と感じられたなら、その不動産屋と専任媒介契約を結んで売却活動をスタートさせれば良いでしょう。

 

 

信頼できる不動産屋か判断する自信が無い場合

いくつかの不動産屋と話をしても、なかなか判断が付かない場合の対処法ですが、2つあります。

 

1つ目は、「最初は一般媒介で複数社と契約して様子を見る」方法。
2つ目は、「契約期間を短くする」という方法です。

 

最初は一般媒介で様子を見る

一旦、一般媒介契約を結んで、契約期限の3か月間は様子を見るというやり方です。
3ヵ月で売れればそれでOKだし、売れなかった場合は、その間の働きぶりを見て、更新時に良かった業者と専任媒介契約を結ぶのです。

 

2、3ヵ月もたてば、熱心に動いてくれる不動産屋なのか、そうでないかは概ね判断できます。
(例えば内覧などの回数で差は出てきます。)

 

 

契約期間を短くする

もう一つは「契約期間」と「契約の更新」に着目した方法です。

 

専任媒介を1ヵ月で契約する

それは、、、
最初の契約期間を1ヵ月にする!
です。

 

通常、媒介契約の契約期間は3ヵ月で設定されることが多いんですが、実はこの3ヵ月というのは上限の期間であって、必ずしも3ヵ月で契約しないといけないわけではありません。

 

また、契約の更新も口頭ではなく、書面で正式に更新手続きをする必要があります。

 

例えば、電話等で
「もうすぐ契約期限が切れますがこのまま引き続き更新してもいいですよね?」
「はい、よろしくお願いします」
といった感じで口約束したとしても、契約を更新したことにはなりません。

 

実際に不動産屋での手続きが必要なため、不動産業者が勝手に更新はできないんですね。

 

 

この契約期間と更新手続きの規則を利用して、
最初の契約期間は短めの1ヵ月とし、その1か月間の不動産屋の働きぶりを見る
ということです。

 

もちろん、1ヵ月で家が売れるのは稀なんですが、その間にどれだけ積極的な売却活動をしてくれるかを見ることはできます。
対応が良ければそのまま契約更新し、逆に対応が悪いと思えば、更新せずに他の不動産屋をあたればいいのです。

 

こうしておけば、仮に対応の悪い不動産屋と専任媒介契約をしてしまったとしても、時間を無駄にするリスクを大幅に減らすことができます。

 

ということで、専任媒介契約を結ぶ際の注意点とデメリット対策は、

1.複数の不動産屋に査定を依頼して信頼できる不動産屋を選ぶ

 

不安な場合は…

 

2.最初は一般媒介契約を結び、対応の良い不動産屋と専任媒介契約を結ぶ
3.最初の契約期間を1ヵ月とし、働きぶりを見て更新するか判断する

です!

 

 

 

 

専任媒介契約のメリットとデメリットをひととおり説明しましたが理解してもらえたでしょうか?

 

信頼できる不動産屋であれば、専任媒介契約はおすすめの契約です。

 

次は、一般媒介契約についても詳しく解説してみますので、比較してみて下さい^^


 

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